Esta medida visa agilizar os processos e aumentar a disponibilidade de imóveis no mercado, especialmente habitacionais.
Como é amplamente conhecido, foi recentemente publicado o Decreto-Lei n.º 10/2024, com o propósito de simplificar os processos de licenciamento urbanístico em Portugal.
Apesar deste Decreto-lei ter sido publicado a 8 de janeiro, algumas das medidas entraram em vigor com data de 1 de janeiro.
Entre as medidas aprovadas com maior interesse para a nossa área de atividade, destacam-se a dispensa da autorização dos condóminos para a alteração de uso de uma fração para habitação, e a dispensa da apresentação da licença de utilização e da ficha técnica nos actos de transmissão de prédios urbanos.
Apesar do estipulado naquele Decreto-Lei, é fundamental ressalvar que esta alteração não isenta os prédios da obrigação de possuir licença de utilização ou ficha técnica, apenas permite a dispensa da sua apresentação durante a escritura e, consequentemente, no registo.
Esta medida visa agilizar os processos e aumentar a disponibilidade de imóveis no mercado, especialmente habitacionais. Contudo, implica riscos para para todas as partes, quer para compradores e investidores, quer para os vendedores, uma vez que os imóveis adquiridos podem apresentar irregularidades, acarretando graves consequências.
Por isso, recomenda-se a manutenção dos procedimentos usuais de solicitação de documentação completa antes da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
Quanto aos processos bancários, os bancos continuarão a exigir tanto a licença quanto a ficha técnica, indicando que o mecanismo criado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 será um recurso a ser utilizado em situações específicas, que requerem análise caso a caso.
O recurso ao mecanismo deve ser sempre pautado pela disponibilização de toda a informação aos potenciais compradores, para que de forma consciente e elucidada possam tomar a opção de recorrer ao mesmo.
No que diz respeito aos arrendamentos, a lei permanece clara na necessidade de apresentação da licença de utilização, não sofrendo alterações com o Decreto-Lei.
Num terceiro conjunto de intervenções, são aprovadas algumas alterações destinadas a simplificar processos em matéria de ordenamento do território.
Assim, em primeiro lugar, é simplificado o processo de reclassificação de solo rústico em solo urbano, com finalidade industrial, de armazenagem ou logística. Trata-se de uma iniciativa fundamental para viabilizar projetos de natureza industrial de envergadura significativa, existindo hoje uma carência de espaços que possam ser afetos a esta finalidade. Igualmente, é um procedimento que se revela indispensável para aumentar a disponibilidade de habitação a custos controlados.
Nos termos deste processo simplificado:
i) realiza-se apenas uma consulta pública, evitando-se diversas consultas públicas com objeto semelhante ou sobreposto;
ii) prevê-se uma conferência procedimental, para todas as entidades se pronunciarem simultaneamente;
iii) determina-se que o procedimento não para durante o período de consulta pública, antes continuando a ser desenvolvido; e
iv) atribui-se competência à assembleia municipal para a respetiva aprovação. Este procedimento não se aplica em áreas sensíveis ou em áreas da reserva ecológica nacional ou da reserva agrícola nacional.
Em segundo lugar, criam-se condições para acelerar os procedimentos de aprovação de planos de urbanização e planos de pormenor, através: i) da eliminação do acompanhamento da elaboração dos mesmos pelas comissões de coordenação e desenvolvimento regional; e ii) da eliminação da fase de concertação.
Em terceiro lugar, cria-se condições para a simplificação do controlo urbanístico através da criação de novos casos de comunicação prévia que substituam licenças urbanísticas, através de uma densificação do conteúdo das unidades de execução sem, contudo, prejudicar a flexibilidade que este instrumento atualmente oferece.
Deste modo, clarifica-se que as unidades de execução podem:
i) conter desenho urbano;
ii) incluir a programação das obras de urbanização; e
iii) envolver contrato de urbanização para o seu desenvolvimento.
Caso a unidade de execução inclua o desenho urbano e a programação de obras de urbanização, deixa de ser necessária a licença de construção ou de loteamento, podendo as operações urbanísticas fazer-se na base de comunicações prévias, tal como acima se referiu.
De referir, que para o reconhecimento de assinaturas no CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) mantém-se a necessidade da apresentação da licença de utilização.
Necessário obtenção do NIF (Número de Identificação Fiscal), similar ao CPF no Brasil, por exemplo, também seus dados pessoais, profissionais e tributários (imposto de renda). Este último,somente para quem vai fazer um financiamento bancário aqui em Portugal.
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Ivete Quintela
(+351) 961085906
Fontes:
. Florbela Santos & Paulo Santos (Sociedade de Solicitadores)
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